Bir taşınmaz satın aldığınızda içindeki kiracı kira sözleşmesi gereği kullanım hakkına sahip olmaya devam eder. Ancak ev sahibi değişikliğinden sonra kiracının evi boşaltmaması taşınmazı kendi kullanımınıza alma veya yeniden kiralama planlarınızı geciktirebilir. Örneğin evi oturmak için aldıysanız fakat kiracı “ben çıkmam” diyorsa bu durum alım kararınızın amacını boşa çıkarabilir. Bu süreç kendiliğinden işlemez satın alan yeni malik olarak belirli yasal adımları izlemeniz gerekir. Yanlış işlem yapılırsa kiracının lehine sonuçlar ortaya çıkabilir ve tahliye talebi reddedilebilir.
Mevzuat Satın Alınan Evdeki Kiracının Durumu Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 351. maddesi taşınmazı satın alan yeni malikin kiracıyı tahliye edebilmesi için belirli koşulları düzenler. Kanun meti şöyledir:
TBK Madde 351:
“Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için kullanma gereksinimi sebebiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir. Bu amaçla kiralananı edinen kişi edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek zorundadır. Kiralananın edinilmesinden başlayarak altı ay sonra açılacak dava üzerine hakim tahliyeye karar verebilir.”
Bu maddeye göre yeni malik mülkü kendi kullanım amacıyla almışsa kiracıyı tahliye edebilir. Ancak bildirim ve dava süreleri çok önemlidir. Örneğin evi 1 Mart’ta satın aldıysanız kiracıya en geç 1 Nisan’a kadar yazılı bildirim yapmanız gerekir. Bu bir aylık süre kaçırılırsa tahliye talebi bir yıl gecikebilir.
Satın alan birçok kişi bu süreyi bilmediği için haklıyken haksız duruma düşmektedir.
Satın Aldığım Evdeki Kiracıyı Hemen Çıkarabilir Miyim?
Kanunen kiracı sözleşmesine ve kullanım hakkına dayanarak taşınmazda oturmaya devam edebilir. Yeni malik “Evi ben aldım hemen boşalt” diyemez. Tahliye ancak TBK 351’deki yazılı bildirim ve altı aylık bekleme sürecinin sonunda mümkün olur.
Örneğin evi kendiniz oturmak için aldıysanız kiracıya yazılı bildirim yaparsınız ve bildirimin ardından altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilirsiniz. Bazı yeni maliklerin yaptığı hata bildirim yapmadan doğrudan dava açmaya çalışmaktır. Bu durumda mahkeme davayı usulden reddeder.
Kiracı Bildirime Rağmen Çıkmıyorsa Süreç Nasıl İşler?
Bildirimin ulaşmasının ardından altı aylık sürenin sonunda kiracı hala taşınmazı boşaltmıyorsa tahliye davası açılabilir. Bu davada mahkeme yeni malikin kullanım ihtiyacının gerçek olduğuna kanaat getirirse tahliyeye karar verir.
Bu aşamada bazı noktalar gözden kaçarsa süreç uzayabilir. Örneğin bildirim yanlış adrese gönderilmişse kiracı “tebliğ edilmedi” diyerek süreçten tamamen kaçabilir. Ayrıca bazı yeni malikler evi satın aldıktan sonra aynı anda başka bir evde oturmaya devam ettiği için mahkemede “gerçek ihtiyaç yok” değerlendirmesi yapılabilir. İhtiyacın samimi olduğunun ispatı bu nedenle önemlidir.
Bunun yanında taşınmazı satın alan kişi altı aylık süre dolmadan kiracının çıkmasını isterse kiracı bunu reddedebilir. Tahliye sürecinin belirli bir tavimi vardır ve bu takvime uyulmadan yapılan işlemler geçersiz olur.
Kiracıyı Sözleşme Bittiğinde Tahliye Etme İmkanı Var Mıdır?
Eğer kiracının belirli süreli bir sözleşmesi varsa yeni malik sözleşme bitiminden sonra TBK 351’e ek olarak TBK 350’deki diğer tahliye sebeplerine de başvurabilir. Örneğin sözleşmenin bitiş tarihi yaklaşıyorsa yeni malik hem sözleşme bitimi hem de ihtiyaç nedeniyle tahliye talebini birlikte değerlendirebilir. Ancak sözleşme devam ederken sadece sözleşme bitişine güvenerek işlem yapılması altı aylık tahliye süresini ortadan kaldırmaz.
Bu nedenle hangi tahliye sebebinin daha güçlü olduğu her taşınmaz için ayrı değerlendirilmelidir.
Bu Süreci Ev Sahibi (Yeni Malik) Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Satın alınan evde kiracı bulunması halinde tahliye süreci, bildirim süresi altı aylık bekleme süresi davanın doğru zamanda açılması kiracının itirazlarının öngörülmesi ve ihtiyaç gerekçesinin tutarlı şekilde sunulması gibi aşamalardan oluşur. Bu adımların herhangi birinin yanlış yapılması süreci bir yıl veya daha uzun süre erteleyebilir. Bu nedenle bildirimden dava aşamasına kadar tüm yazışmaları hazırlıyor süre hesaplamalarını yapıyor ve yasal başvuruları sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece taşınmazı kendi kullanımınıza almanız için gerekli süreci en sağlıklı şekilde yönetiyoruz.
