Kira sözleşmesi devam ederken kiracının evden çıkarılması toplumda sıkça yanlış bilinen konuların başında gelir. Birçok ev sahibi sözleşme süresi devam etse bile belirli durumlarda kiracının çıkarılabileceğini bilmezken bazı kiracılar da sözleşme bitmeden kesinlikle çıkarılamayacağını düşünür. Oysa Türk Borçlar Kanunu bu konuda net sınırlar çizmiştir. Kiracının sözleşmeye aykırı davranışları, kira borcunu ödememesi taşınmazı amacı dışında kullanması veya tahliye taahhüdü (yazılı ve bağlayıcı çıkma sözü) gibi durumlarda sözleşme bitmeden de tahliye mümkündür. Ancak bu sürecin yanlış yürütülmesi halinde ev sahibi haklıyken haksız duruma düşebilir ve ciddi tazminatlar gündeme gelebilir.
Mevzuat Kira Sözleşmesi Süresi Dolmadan Tahliye Hakkında Ne Diyor?
Türk Brçlar Kanunu kiracının sözleşme devam ederken hangi durumlarda çıkarılabileceğini açık şekilde düzenlemiştir.
TBK Madde 315:
“Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel (vadesi gelmiş) olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu yerine getirmezse kiraya veren kiracıya yazılı olarak süre verip bu sürede de borcun ödenmemesi halinde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracı bu sürede de borcunu ödemezse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
TBK Madde 352:
“Kiracı, kiralananın tesliminen sonra kiraya verene karşı kiralananı belirli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlenmişse ve buna rağmen boşaltmamışsa kiraya veren kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.”
Bu maddeler birlikte değerlendirildiğinde kira borcunun ödenmemesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması komşulara sürekli rahatsızlık verilmesi gibi davranışlar ile geçerli bir tahliye taahhüdünün varlığı durumunda sözleşme süresi dolmadan da kiracının çıkarılmasının önü açıktır.
Kira Sözleşmesi Devam Ederken Kiracı Hangi Durumlarda Çıkarılabilir?
Kiracı kira bedelini iki ay üst üste ödemezse ev sahibi yazılı ihtar göndermek zorundadır. Bu ihtar süresinde ödeme yapılmazsa sözleşme feshedilebilir. Örneğin aylık 12.000 TL kira ödeyen bir kiracı ocak ve şubat aylarını ödemeden geçirirse mart ayında gönderilecek yazılı ihtar sonrasında tahliye süreci başlatılabilir. Burada ev sahibinin hataya düşebileceği nokta şudur: İhtarı yazılı yapmadan doğrudan dava açmak davanın reddine neden olabilir.
Kiracı evi konut olarak kiraladığı halde işyeri gibi kullanıyorsa evde ticari faaliyet yürütüyorsa veya taşınmazda ağır hasar oluşturuyorsa tahliye sebebi doğar. Ancak ev sahibinin doğrudan kapıyı kilitlemesi eşyaları dışarı atması gibi fiili müdahaleler yapması hukuka aykırıdır ve ev sahibini haksız duruma düşürür. Bu durumda kiracı tazminat bile kazanabilir.
Geçerli bir tahliye taahhüdü varsa ve bu taahhüt kiracıdan taşınmaz teslim edildikten sonra alınmışsa sözleşme süresine bakılmaksızın tahliye mümkündür. Ancak tahliye taahhüdünün boş tarihli olması kira sözleşmesiyle aynı gün imzalanması veya baskı altında alındığının ispat edilmesi halinde geçersiz sayılması mümkündür. Bu da ev sahibinin davayı kaybetmesine yol açabilir.
Kira Sözleşmesi Bitmeden Kiracıyı Çıkarmaya Çalışırken Yapılan Hatalar Nelerdir?
En sık yapılan hata, kiracının eşyalarının dışarı çıkarılması elektrik ve suyun kesilmesi ya da kilitlerin değiştirilmesidir. Bu işlemler tahliye değil doğrudn hukuka aykırı müdahale sayılır. Böyle bir durumda kiracı sadece eve geri dönmekle kalmaz aynı zamanda maddi ve manevi tazminat da talep edebilir.
Bir diğer hata ihtar sürelerinin yanlış uygulanmasıdır. Kira ödemelerinde ihtar süresi dolmadan dava açılması davanın usulden reddine neden olabilir. Ayrıca eksik düzenlenen ihtarnameler de geçersiz sayılabilir. Bu da sürecin aylarca uzamasına yol açar.
Tahliye taahhüdü bulunan dosyalarda ise en büyük risk sürenin kaçırılmasıdır. Tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde işlem yapılmazsa taahhüt tamamen geçersiz hale gelir ve ev sahibi yeniden uzun dava süreçleriyle karşı karşıya kalır.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütüyoruz?
Kira sözleşmesi devam ederken kiracının tahliyesi, doğru gerekçenin seçilmesini ihtarların eksiksiz hazırlanmasını ve sürelerin milimetrik şekilde takip edilmesini gerektirir. Biz bu süreçte ev sahibinin baştan sona tüm haklarını koruyacak şekilde hareket ediyor yapılan her işlemi usule uygun hale getiriyor ve kiracının süreci uzatmasına imkan vermeden tahliye hedefiyle ilerliyruz. Yanlış adımlarla yıllarca beklemek yerine dosyanın en başından doğru kurgulanmasını sağlıyor ve sonuç alınabilir bir yol izliyoruz.
