Kira sözleşmesinde kiracının taşınmazı ancak “sözleşmeye uygun ve özenli şekilde” kullanabilecği belirtilir. Buna rağmen kiracı evde izinsiz tadilat yapıyor, duvarları kırıyor dekoru değiştiriyor tesisatta oynama yapıyor veya taşınmazın mimarisini etkileyen uygulamalarda bulunuyorsa bu durum yalnızca sözleşmeye aykırılık değil aynı zamanda ev sahibini zarara uğratabilecek ciddi bir müdahaledir. Örneğin kiracının mutfak tezgahını kendince sökmesi, duvarı yıkması farklı bir boya–kaplama uygulaması yapması ya da tesisata müdahale etmesi ev sahibinin rızası olmadan yapılamaz. Bu tür değişiklikler geri dönüşü maliyetli sonuçlar doğurabilir.
Mevzuat Kiracının İzinsiz Tadilat Yapması Hakkında Ne Diyor?
Türk Boçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı özenle kullanma ve sözleşmeye uygun davranma yükümlülüğünü düzenler. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
İzinsiz tadilat sözleşmeye uygun kullanım şartını ihlal eder. Kiracı duvarı kırmak, kapıları değiştirmek döşemeyi sökmek kablolara müdahale etmek gibi taşınmazın yapısını etkileyen işlemleri ev sahibinin yazılı onayı olmadan yapamaz. Ayrıca izinsiz yapılan değişiklikten doğan tüm zararlar kiracıya aittir. Bu zararların tazmini TBK’nın genel hükümleri (örneğin TBK 112) kapsamında talep edilebilir.
Kiracı İzinsiz Tadilata Devam Ediyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya yazılı bir ihtar göndererek yapılan değişikliklerin durdurulmasını ve taşınmazın eski haline getirilmesini istemektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla yapılması ileride çıkabilecek uyuşmazlıklarda ev sahibine güçlü delil sağlar. Sözlü uyarılar genellikle inkar edilebildiği için yazılı bildirim sürecin temel aşamasıdır.
Değişikliğin belgelendirilmesi de önemlidir. Örneğin duvardaki kırıklar, sökülen kapılar değiştirilmiş tesisat zarar gören parke veya dekoratif unsurlar fotoğraflarla video ile ya da apartman yönetimi tutanaklarıyla tespit edilmelidir. Kiracıya verilen sürede aykırılık giderilmezse tahliye gündeme gelebilir.
İzinsiz Tadilat Devam Ederse Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Kiracı ihtara rağmen izinsiz tadilat yapmayı sürdürüyorsa TBK 316’ya dayanarak tahliye davası açılabilir. Mahkeme tadilatın taşınmazın yapısını etkileyip etkilemediğine ve kullanım amacını bozup bozmadığına bakar. Duvar kırılması, tesisata müdahale edilmesi dekorun sökülmesi gibi işlemler taşınmazın fiziki bütünlüğünü bozduğu için tahliye gerekçesi olarak kabul edilir.
Kiracının savunması çoğu zaman “ben iyileştirme yapıyordum” şeklinde olur ancak yapılan değişiklik ev sahibinin rızası olmadan gerçekleşmişse bu savunma geçerli değildir. Ayrıca bazı küçük görünen değişiklikler bile ciddi sonuçlar doğurabilir. Örneğin kiracının kendi başına uyguladığı yanlış bir elektrik bağlantısı yangın riskine veya tesisat hasarına neden olabilir. Bu durum hem tahlie hem de tazminat sorumluluğunu gündeme getirir.
Hasarın kapsamı genişse taşınmazın eski haline getirilebilmesi için teknik keşif raporu alınabilir. Ev sahibi bu rapora dayanarak hem tahliye hem de zarar tazmini talep edebilir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
İzinsiz tadilat ve dekor değişikliği kira sözleşmesinin en açık ihlallerinden biri olduğu için doğru takip edildiğinde tahliye ve zarar tazmini açısından güçlü bir hukuki dayanak sağlar. Ancak sürecin sağlam ilerleyebilmesi için ihtar metninin doğru hazırlanması, delillerin eksiksiz toplanması tadilatın türünün teknik olarak belgelenmesi ve TBK 316 kapsamında uygun zamanda dava açılması gerekir. Bu nedenle tüm süreci sizin adınıza yürütüyor gerekli tespitleri hazırlıyor ve taşınmazınızda oluşan zararın giderilmesini sağlayacak hukuki adımları planlıyoruz. Böylece taşınmazın izinsiz müdahalelerden korunması ve kullanım kontrolünün yeniden sağlanması mümkün olur.
