Kira sözleşmesinde kiralananın konut olarak kullanılacağı belirtilmişse kiracının evi işyeri gibi kullanması hem sözleşmeye aykırılık oluşturur hem de binanın kullanım amacını değiştirerek diğer bağımsız bölümlerde oturanları rahatsız edebilir. Örneğin kiracının eve tabela asması gelen–giden müşteri trafiği oluşturması veya konutu ofis gibi düzenlemesi sözleşmenin açık ihlali niteliğindedir. Bu durum yalnızca kullanım amacını değiştirmekle kalmaz, binanın yönetim planına aykırılık apartman düzeninin bozulması şikayetlrin artması ve hatta bazı ruhsat gerekliliklerinin ihlali gibi sonuçlar da doğurabilir. Bu nedenle konutun işyeri gibi kullanılması kira sözleşmesinde en sık karşılaşılan aykırılıklardan biridir ve tahliye gerekçesi oluşturabilir.
Mevzuat Kiralananın Sözleşmeye Aykırı Kullanımı Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı sözleşmeye aykırı kullanması durumunda ev sahibine fesih (sözleşmenin sona erdirilmesi) ve tahliye (kiracının taşınmazdan çıkarılması) hakkı tanır. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Bu hükme göre konut olarak kiralanan taşınmazın işyeri gibi kullanılması sözleşmeye açık aykırılık sayılır. Ancak doğrudan tahliye davası açmadan önce kiracıya yazılı bir ihtar gönderilmesi gerekir. Bu ihtar yapılmadan doğrudan davaya gidilirse dava reddedilebilir. Ev sahibi bu ayrıntıyı gözden kaçırdığında haklı olduğu bir konuda haksız duruma düşebilir.
Kiracı Uyarıya Rağmen Konutu İşyeri Gibi Kullanmaya Devam Ediyorsa Ne Yapılır?
Öncelikle kiracıya yazılı bir ihtar gönderilerek kullanım amacının sözleşmeye aykırı olduğu ve belirli bir süre içinde bu kullanımın sona erdirilmesi gerektiği bildirilir. Bu ihtarın noter aracılığıyla veya ispatlanabilir bir yolla yapılması gerekir. Çünkü kiracı daha sonra “bana uyarı yapılmadı” diyebilir ve bu durum tahliye sürecini geciktirebilir.
Sözleşmeye Aykırı Kullanım Devam Ederse Süreç Nasıl İlerler?
Verilen süreye rağmen kiracı konutu işyeri gibi kullanmaya devam ediyorsa TBK 316’ya dayanarak fesih ve tahliye davası açlabilir. Mahkeme kullanımın gerçekten işyeri niteliğinde olup olmadığını değerlendirir. Örneğin kiracı evde tabela bulunduruyorsa müşteri trafiği varsa veya evde mal stokluyorsa bu durum sözleşmeye aykırılık olarak kabul edilir.
Öte yandan ev sahibi kullanım amacının gerçekten değişip değişmediğini delillerle desteklemelidir. Komşu şikayetleri, apartman yönetiminin tutanakları fotoğraflar veya kullanım amacını gösteren başka kanıtlar mahkemede belirleyici olabilir. Eğer kullanım amacının değiştiği ispatlanamazsa tahliye talebi reddedilebilir. Bu nedenle ev sahibinin elindeki verileri doğru şekilde toplaması önemlidir.
Ayrıca bazı davalarda şu durumlarda süreç ev sahibinin aleyhine dönebilir: Kiracı yalnızca bilgisayar başında evden çalışıyorsa ve görünür bir ticari faaliyet yoksa bu kullanım işyeri sayılmayabilir. Bu nedenle fiili durumun net biçimde ortaya konulması gerekr.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Konutun işyeri gibi kullanılması, kanunda açıkça tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir ancak süreçte ihtarın doğru yapılması kullanımın yeterli delille ispatlanması ve dava zamanlamasının doğru planlanması gerekir. Sözleşme incelenerek kullanım amacının belirlenmesi, ihtar yazısının hazırlanması delillerin toplanması ve tahliye davasının gerekli şartlarda açılması gibi tüm adımları sizin adınıza yürütüyoruz. Böylece hem sözleşmeye aykırı kullanımın sonlandırılması hem de taşınmazın amacına uygun olarak yeniden kullanılabilmesi sağlanır.
