Kira sözleşmesinde taşınmazın kiracı ve ailesi tarafından kullanılması öngörülür ancak kiracının evi kapasitesinin üzerinde ve sözleşmeye aykırı şekilde çok sayıda kişiyle kullanması hem binada huzursuzluk yaratır hem de ev sahibinin taşınmazı üzerindeki kullanım dengesini bozar. Örneğin kiracının evde sürekli değişen kişilerle, kalabalık gruplarla veya fiili ortak yaşam dışında bir düzenle konutu kullanması apartman güvenliğini komşuların yaşam düzenini ve taşınmazın fiziksel durumunu olumsuz etkileyebilir. Bu kullanım kira sözleşmesindeki “özenli kullanım” yükümlülüğünün ihlali niteliği taşıyabilir ve tahliye sürecini gündeme getirebilir.
Mevzuat Kiracının Konutta Aşırı Kişi Bulundurması Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kiracının kiralananı sözleşmeye uygun ve özenli kullanmakla yükümlü olduğunu düzenler. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Evde kapasiteyi aşan kişi sayısının bulunması, taşınmazın aşırı yıpranmasına ortak alanlarda yoğunluk oluşmasına ve apartman düzeninin bozulmasına yol açıyorsa bu durum sözleşmeye aykırı kullanım olarak değerlendirilir. Ayrıca kiracının evde yaşamadığı halde üçüncü kişilein taşınmazı yoğun şekilde kullanması alt kiralama şüphesi doğurabilir. Bu noktada Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi devreye girer:
TBK Madde 322:
“Kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraya veremez veya kullanım hakkını devredemez.”
Dolayısıyla kiracının çok sayıda kişiyi taşınmaza yerleştirmesi hem 316 kapsamında sözleşmeye aykırılık hem de 322 kapsamında rıza dışı kullanım olarak ele alınabilir.
Kiracı Uyarıya Rağmen Konutu Kalabalık Şekilde Kullanmaya Devam Ediyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya yazılı bir ihtar göndererek taşınmazın kapasitesini aşan kullanımı durdurmasını istemektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla veya ispatlanabilir bir yöntemle yapılması gerekir. Aksi halde kiracı “haber verilmedi” iddiasıyla tahliye sürecini geciktirebilir.
Sözleşmeye Aykırı Kullanım Devam Ederse Süreç Nasıl İlerler?
Kiracı verilen süre içinde konuttaki kişi sayısını sözleşmeye uygun hale getirmezse TBK 316’ya dayanarak tahliye davası açılabilir. Mahkeme bu durumda iki unsura bakar: Konutun kapasitesinin aşılmasıyla ortaya çıkan fiili durum ve bu durumun sözleşmeye aykırılık oluşturup oluşturmadığı.
Örneğin kiracının 2+1 dairede 8–10 kişiyle yaşaması, evin aşırı yıpranması apartmanda yoğun gürültü veya düzensiz giriş–çıkışlar olması gibi durumlar aykırılığı gösterir. Apartman yönetimi tutanakları, komşu şikayetleri fotoğraflar veya kiracının verdiği beyanlarla kişilerin taşınmazda sürekli kaldığı tespit edilirse tahliye talebi güçlenir.
Bazı durumlarda kiracı bu kişilerin “misafir” olduğunu söyleyebilir. Ancak misafirlik süreklilik taşıyorsa ayrı odalara yerleşmişlerse veya evde fiilen düzen kurmuşlarsa bu savunma mahkemede karşılık bulmayabilir. Tam terine, kiracının evde yaşamadığı yerine başkalarının oturduğu anlaşılırsa alt kiralama şüphesi güçlenir ve TBK 322 kapsamında ayrıca tahliye sebebi doğar.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer unsur kullanım amacının değişmediğini ama kapasitenin aşıldığını net şekilde ortaya koymaktır. Delillerin zayıf olması halinde mahkeme aykırılığı yeterli derecede görmeyebilir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Konutta aşırı kişi bulundurulması, hem sözleşmeye aykırılık hem de apartman düzeninin bozulması bakımından güçlü bir tahliye sebebidir ancak sürecin doğru adımlarla ilerlemesi gerekir. İhtarın hazırlanması, tebligatın yapılması fiili kullanımın belgelenmesi alt kiralama ihtimalinin değerlendirilmesi ve TBK 316’ya dayanarak dava açılması gibi adımları sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece taşınmazın amacı dışında ve kapasitesinin üzerinde kullanılmasının önüne geçilir mülk üzerindeki kontrolünüz yeniden sağlanır.
