Kiracının taşınmazınızı piyasa şartlarının çok altında bir bedelle kullanmaya devam etmesi ev sahibi olarak sizin ciddi oranda gelir kaybı yaşamanıza sebep olur. Bölgedeki emsal kira bedellerinin artmasına rağmen kiracının düşük kira ödemesi taşınmazın gerçek değerinin sözleşmeye yansımamasına neden olur. Bu durum yalnızca gelir kaybı yaratmaz aynı zamanda taşınmazınızın yatırım amaçlı değerini de düşürür. Bu nedenle düşük kira bedelinin güncellenmesi ya da sözleşmenin hukuka uygun şekilde sonlandırılması için adımların doğru sırayla ve hukuka uygun şekilde atılması gerekir.
Mevzuat Piyasanın Altında Kalan Kira Bedelinin Artırılması Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu kira bedelinin yeniden belirlenmesine izin verir. TBK madde 343 kira sözleşmelerinde kira bedelinin yenilenen dönemlerde tekrar belirlenebileceğini kabul eder. Bu madde sayesinde ev sahibi kira bedelinin makul olmayan derecede düşük kalması durumunda değişiklik talep edebilir.
TBK 344 kira artışını TÜFE on iki aylık ortalamayla sınırlar. Örneğin geçtiğimiz yılın TÜFE on iki aylık ortalaması yüzde 60 ise ev sahibi yeni kira döneminde en fazla yüzde 60 artış talep edebilir. Bu artış kiracı tarafından reddedildiğinde dahi yasal sınır dahilinde olduğu için ev sahibi açısından geçerli bir taleptir.
Kira bedeli emsal değerlerden aşırı düşükse mahkemeden kira tespiti istenebilir. Kira tespit davasında hakim bölgedeki benzer taşınmazların kira bedellerine bakar. Örneğin çevredeki aynı büyüklükteki dairelerin kira bedeli 15.000 TL iken kiracınız hala 5.000 TL ödüyorsa mahkeme bu farkı dikkate alarak yeni kira bedelini piyasa seviyesine eşitleyebilir. Bu belirlenen yeni kia bedeli hem kiracı hem ev sahibi için bağlayıcı hale gelir.
Piyasanın Altında Kira Ödeyen Kiracıyı Doğrudan Tahliye Etmek Mümkün Mü?
Düşük kira bedeli tek başına kiracıyı tahliye etmek için yeterli bir neden değildir. Tahliye için kanunda yazılı sebeplerden birinin gerçekleşmiş olması gerekir. Örneğin kira borcunun ödenmemesi, taşınmazın amacı dışında kullanılması kiraya verenin konutu kendisi veya yakınları için kullanma ihtiyacı gibi durumlar tahliye sebebidir. Ancak kira bedelinin düşük olması tek başına tahliye sebebi değildir.
Bunun yerine kira bedelinin önce yasal artış oranına göre yükseltilmesi kiracının buna rağmen eski kira bedeli üzerinden ödeme yapıyorsa kira farklarının tahsili ve gerekirse kira tespit davası yoluna gidilmesi gerekir. Bu aşamalar doğru işletildiğinde hem kira bedelinin yükseltilmesi sağlanır hem de kiracının değişen şartlara direnci hukuken etkisiz hale getirilir.
Piyasanın Altında Kalan Kira Bedelini Nasıl Güncelleyebiliriz?
İlk aşamada taşınmazın emsal kira değerleri incelenir. Örneğin aynı sokakta benzer daireler 18.000 TL'ye kiralanırken sizin kiracınız 7.000 TL ödüyorsa aradaki fark ciddi bir ekonomik kayıptır. Bu durumda yasal artış oranı doğrultusunda kira bedeli güncellenmek üzere kiracıya yazılı bildirim yapılır. Bildirim içerisinde yeni kira döneminde geçerli olacak kira bedeli açıkça belirtilir.
Kiracı buna rağmen düşük kira ödemeye devam ederse kira farklarının tahsili için hukuki işlem başlatılabilir. Ardından kira bedelinin tespiti davasıyla mahkemeden taşınmazın gerçek piyasa değerine ugun kira bedeli belirlemesi talep edilir. Mahkeme bu talebi kabul ettiğinde yeni kira bedeli dönemin başından itibaren geçerli olur ve geriye dönük kira farkları da ev sahibi tarafından talep edilebilir hale gelir.
Bu adımların doğru sırayla eksiksiz ve zamanında yapılması ev sahibinin kaybını durdurur ve kira bedelinin piyasa değerine ulaşmasını sağlar.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Bu süreç karmaşık olduğu için hatasız ilerlemesi ev sahibinin menfaatine olur. Bu nedenle tüm aşamaları profesyonel şekilde biz yönetiyoruz. Kira bedelinin piyasa koşullarına göre analiz edilmesi, yasal artış oranlarının hesaplanması kiracıya doğru içrikte yazılı bildirim hazırlanması kira farklarının tkibi emsal kira raporlarının oluşturulması ve kira tespit davasının ev sahibi adına yürütülmesi gibi tüm işlemleri eksiksiz olarak gerçekleştiriyoruz. Bu sayede hem gelir kaybı yaşamazsınız hem de taşınmazınızın gerçek değerine ulaşmasını sağlarız.
