Kiraya verenin taşınmazı belirli duumlarda görme denetleme veya inceleme ihtiyacı doğabilir. Örneğin ciddi bir tesisat problemi şüphesi varsa, bakım yapılması gerekliyse taşınmazda sözleşmeye aykırılık olup olmadığıyla ilgili belirtiler oluşmuşsa veya ev sahibi ileride yapılacak tadilat ya da satış için taşınmazı incelemek zorundaysa denetim talebi doğal ve meşrudur. Buna rağmen kiracı ev sahibinin bu taleplerini tamamen reddediyor ve eve hiçbir şekilde girişe izin vermiyorsa bu durum sözleşmeye aykırılık oluşturabilir. Kiracının taşınmazdaki “mahremiyet hakkı” korunmakla birlikte bu hakkın ev sahibinin denetim hakkını tamamen ortadan kaldırması mümkün değildir.
Mevzuat Ev Sahibinin Denetim Talebi ve Kiracının Yükümlülüğü Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu, kiraya verenin taşınmazı görme ve bakım–onarım için giriş yapma hakkını doğrudan bir madde başlığıyla düzenlemese de yükümlülükler “özenli kullanım” ve “teslim borcu” hükümleri üzerinden değerlendirilir. Denetim talebinin reddedilmesi çoğu durumda TBK 316 kapsamındaki sözleşmeye aykırılık haline dönüşebilir.
TBK Madde 316:
“Kiracı kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmakla yükümlüdür. Kiracının bu borca aykırı davranması durumunda kiraya veren kiracıya uygun bir süre vererek aykırılığın giderilmesini isteyebilir. Bu süre sonunda aykırılık giderilmemişse kiraya veren sözleşmeyi feshedebilir.”
Bu hüküm uyarınca kiracının, taşınmazda oluşan arızanın tespiti bakım–onarım gerekliliği veya sözleşmeye aykırlık şüphesi gibi makul nedenlerle yapılan denetim taleplerini tamamen reddetmesi “özenli kullanımın denetlenmesini engellemek” anlamına gelir. Ev sahibinin taşınmazı kontrol etme hakkını ortadan kaldıracak mutlak bir yasak kiracı tarafından konulamaz.
Kiracı Eve Giriş Talepleini Gerekçesiz Şekilde Reddediyorsa Ne Yapılır?
Denetim talebinin mutlaka makul bir gerekçeye dayanması gerekir. Yani ev sahibi “canı istediği için” eve girmek isteyemez, ancak arıza bakım ihtiyacı sözleşmeye aykırılık şüphesi değerleme veya resmi zorunluluk gibi sebepler varsa denetim talebi hukuken geçerlidir. Bu talep uygun süre önceden kiracıya bildirilmelidir.
Kiracı bu talebi hiçbir gerekçe sunmadan reddederse ev sahibinin yapması gereken ilk adım kiacıya yazılı bir ihtar göndermektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla iletilmesi en güçlü delil yöntemidir. İhtarda:
• Denetim talebinin nedeni,
• Eve giriş için uygun görülen tarih veya zaman aralığı
• Kiracının bu talebi reddetmesinin sözleşmeye aykırılık teşkil ettiği
• Aykırılığın giderilmemesi halinde TBK 316’ya göre işlem yapılacağı
açıkça belirtilmelidir.
Ev sahibinin burada dikkat etmesi gereken önemli bir nokta vardır: Ev sahibi kiracı izin vermeden eve kesinlikle girmemelidir. Kiracının rızası olmadan eve girmek özel alanın ihlali niteliğinde olup ev sahibini hukuken haksız duruma düşürebilir. Bu hata tahliye davasını zayıflatabilir.
Reddedilme Devam Ediyorsa Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracı yazılı ihtara rağmen makul denetim talebini engelliyorsa bu durum TBK 316 çerçevesinde sözleşmeye aykırılık olarak değerlendirilir. Mahkeme talebin meşru bir gerekçeye dayanıp dayanmadığını inceler. Örneğin su sızıntısı şüphesi varsa, elektrik tesisatı arızası bulunan bir dairede denetim gerekiyor ise veya taşınmazda ağır koku aşırı kalabalık kullanım ya da izinsiz tadilat ihtimali bulunuyorsa denetim talebi meşrudur.
Kiracı uzun süre boyunca eve girişe izin vermiyorsa bunun nedeni genellikle taşınmazda gizlenmek istenen aykırılıkların bulunması olabilir. Bu durum dava sürecinde ev sahibinin lehine değerlendirilir. Ancak yine de ev sahibi “zorla giriş” gibi bir davranışta bulunmamalıdır.
Mahkeme bir tahliye kararı verirken şunlara bakar:
• Talebin makul gerekçelere dayanması,
• Kiracıya yazılı ihtar gönderilip gönderilmediği
• Kiracının reddinin süreklilik arz edip etmediği
• Denetim engelinin taşınmazın kullanımını ve ev sahibinin yükümlülüklerini etkileyip etkilemediği.
Bu süreçte ev sahibinin elindeki delillerin sağlam olması gerekir. Örneğin kiracının telefon mesajlarıyla veya yazışmalarla “eve giriş izni vermiyorum” dediğini belgelemek apartman yönetiminin tutanakları veya kiralanandaki teknik soruna ilişkin servis raporları önemli kanıtlardır.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Kiracının denetim taleplerini sürekli reddetmesi hem bakım–onarım sorunlarının büyümesine hem de taşınmazda sözleşmeye aykırı bir durumun gizlenmesine yol açabilir. Bu nedenle ihtarın hazırlanması, talebin gerekçelendirilmesi delillerin toplanması kiracının davranışlarının belgelenmesi ve TBK 316 kapsamında tahliye davasının doğru zamanda açılması gerekir. Sürecin hatalı yürütülmesi ev sahibinin haklı olduğu bir konuda haksız konuma düşmesine yol açabilir. Bu nedenle tüm hukuki adımları sizin adınıza yöneterek taşınmaz üzerindeki kullanım hakkınızın korunmasını sağlıyoruz.
