Bir taşınmazda kapsamlı tadilat yapılması gerektiğinde kiracının evde kalmaya devam etmesi hem işin yürütülmesini imkansız hale getirir hem de iş güvenliği açısından risk oluşturabilir. Örneğin tesisatın tamamen yenilenmesi, kolon güçlendirmesi su basmanının değişmesi veya elektrik panosunun baştan kurulması gibi çalışmalar sırasında kiracının taşınmazı kullanması mümkün değildir. Buna rağmen kiracı çıkmayı reddediyorsa tadilat süreci hem maddi anlamda gecikmeye yol açar hem de binanın yapısal sorunlarının büyümesine neden olabilir. Bu nedenle tadilat gerekçeli tahliye Türk Borçlar Kanunu kapsamında özel bir yere sahiptir.
Mevzuat Tadilat Gerekçesiyle Tahliye Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 350. maddesi kiralananın yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılmasının istenebileceğini düzenler. Kanun metni aynen şöyledir:
TBK Madde 350:
“Kiraya veren, kiralananda kendisi eşi altsoyu üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle yahut kiralananı yeniden inşa ve imar amacıyla kullanma gereksinimi sebebiyle kiralananın boşaltılmasını isteyebilir.”
Burada “yeniden inşa ve imar” ifadesi yalnızca kentsel dönüşüm gibi büyük projeleri değil taşınmazın kullanımını imkansız hale getiren kapsamlı tadilatları da kapsar. Örneğin kolonların güçlendirilmesi, taşıyıcı sistemin yenilenmesi binanın tesisatlarının tamamen değiştirilmesi gibi işlemler “imar amacıyla tahliye” sebebi oluşturur.
Ancak bu sebebe dayanarak tahliye davası açabilmek için tadilatın gerçekten zorunlu ve taşınmazın kullanımını engelleyecek nitelikte olması gerekir. Sadece “boya yapılacak” veya “küçük onarım gerekiyor” gibi nedenler davada kabul gömez.
Kiracı Tadilat Gerekliliğini Bilmesine Rağmen Evi Boşaltmıyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya tadilatın kapsamını ve neden yapılması gerektiğini yazılı şekilde bildirmektir. Bu bildirimde tadilatın kiracının kullanımını fiilen imkansız hale getireceği belirtilmelidir. Bildirimin noter aracılığıyla yapılması ileride doğabilecek uyuşmazlıkların önüne geçer.
Örneğin binadaki ana tesisat çökme riski taşıyorsa ve uzman raporunda “acil müdahale” kararı varsa bu durum yazılı olarak kiracıya bildirilir. Kiracı yine çıkmazsa TBK 350 kapsamında tahliye davası açılabilir.
Tadilat Gerekçeli Tahliye Süreci Nasıl İlerler?
Tadilat sebebiyle tahliye davası açıldığında mahkeme üç unsura bakar: Tadilatın zorunlu olup olmadığı tadilatın kiracının oturmasını imkansız kılıp kılmadığı ve tadilatın gerçekten yapılacağına dair somut iş plnı bulunup bulunmadığı.
Örneğin ev sahibinin yalnızca “mutfağı yenilemek istiyorum” demesi yeterli değildir. Ancak sıhhi tesisatın tamamen değiştirilmesi gerektiğinde, kolonlarda çatlak varsa veya elektrik sisteminin can güvenliği riski taşıdığı tespit edilmişse bu tür tadilatlar taşınmazın boşaltılmasını gerektirir.
Ev sahibinin tadilat planını destekleyen belgeleri sunması gerekir. Yapı uzmanı raporları, teknik analizler proje çizimleri veya keşif raporları mahkeme tarafından dikkate alınabilir. Bu belgelerin eksik olması tahliye talebinin reddine neden olabilir. Pek çok ev sahibinin bilmediği bu konu davanın seyrini belirleyen önemli bir ayrıntıdır.
Ayrıca tahliye kararı alındıktan sonra tadilat yapılmazsa kiracı “tadilat gerekçesi gerçek değildi” diyerek tazminat talep edebilir. Bu nedenle ev sahibi tahliye sonrası tadilata başlamalı ve süreci belgelemelidir.
Tadilat Sonrasında Kiralananın Yeniden Kiraya Verilmesi Mümkün mü?
TBK 355 gereği, yeniden inşa veya kapsamlı tadilat sebebiyle tahliye edilen taşınmaz üç yıl boyunca eski kiracı dışında başka birine kiralanamaz. Madde şöyledir:
TBK Madde 355:
“Kiraya veren, yeniden inşa veya imar sebebiyle kiralananın boşaltılmasını sağladıktan sonra üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.”
Bu hüküm gereği ev sahibi tadilat sonrası hemen daha yüksek bedelle başka bir kiracı bulamaz. Eğer bulunursa eski kiracı tazminat talep edebilir. Bu önemli ayrıntı çoğu ev sahibinin gözünden kaçar.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Tadilat gerekçeli tahliye yalnızca bir bildirim veya basit bir açıklamayla ilerleyen bir süreç değildir. Tadilatın teknik gerekliliği, taşınmazın güvenlik durumu raporların düzenlenmesi doğru zamanda dava açılması tebliatların yapılması ve TBK 355’e uygun hareket edilmesi gerekir. Bu nedenle raporların hazırlanmasından bildirimlere dava sürecinin başlatılmasından tadilat sonrası yükümlülüklerin planlanmasına kadar tüm adımları sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece kiracının gereksiz direnci nedeniyle tadilatın gecikmesi önlenir ve taşınmaz güvenli bir şekilde yenilenebilir.
