Konut kiralamalarında en temel kurallardan biri taşınmazın kiracı tarafından bizzat kullanılmasıdır. Kiracı evi üçüncü bir kişiye devrediyorsa veya odaları bölümleri ya da tüm evi başkasına alt kiraya veriyorsa bu durum hem kira sözleşmesine hem de Türk Borçlar Kanunu’na açıkça aykırıdır. Örneğin kiracının taşınmazda hiç bulunmadığı, evde sürekli başka bir kişinin yaşadığı veya odaya farklı kişilerin yerleştirildiği bir durumda ev sahibi taşınmaz üzerindeki kontrolünü kaybeder ve kiralananın kim tarafından kullanıldığını dahi bilemez hale gelir. Bu durum binada güvenlik problemlerine apartman düzeninin bozulmasına ve ev sahibinin iradesi dışında tamamen farklı kişiler tarafından kullanımına yol açabilir.
Mevzuat Alt Kira (Alt Kiralama) ve Devir Hakkında Ne Diyor?
Türk Borçlar Kanunu’nun 322. maddesi kiracının kiraya verenin yazılı rızası olmadan kiralananı başkasına alt kiraya veremeyeceğini veya kullanım hakkını devredemeyeceğini düzenler. Madde metni şöyledir:
TBK Madde 322:
“Kiracı kiraya verenin yazılı rızası olmadıkça kiralananı tamamen veya kısmen başkasına kiraa veremez veya kullanım hakkını devredemez.”
Sözleşmede alt kiraya açıkça izin verilmemişse kiracı taşınmazı başkasına devredemez. Konut kiralarında bu izin çoğunlukla verilmez ve kiracının alt kiralama yapması sözleşmeye aykırılık oluşturur. Bu durum ayrıca Türk Borçlar Kanunu’nun 316. maddesi kapsamında tahliye sebebi sayılır çünkü kira sözleşmesinde belirlenen kullanım şekli açık şekilde ihlal edilmiştir.
Kiracı Alt Kiralamayı Sürdürüyorsa Ne Yapılır?
Ev sahibinin ilk adımı kiracıya yazılı bir ihtar göndererek alt kiralama işleminin derhal durdurulmasını istemektir. Bu ihtarın noter aracılığıyla ypılması ileride ortaya çıkabilecek itirazları engeller. Kiracının sözlü açıklamaları veya “sadece misafir ağırlıyorum” şeklindeki ifadeleri çoğu zaman gerçeği yansıtmaz. Alt kiralama genellikle, kiracının evde fiilen yaşamaması farklı kişilerin düzenli olarak taşınmazda kalması veya kira bedelinin kiracı dışındaki kişiler tarafından ödenmesi gibi işaretlerle tespit edilir.
Alt Kiralama Devam Ederse Tahliye Süreci Nasıl İşler?
Kiracı verilen süre içinde alt kiralama faaliyetini durdurmazsa TBK 316 kapsamında tahliye davası açılabilir. Mahkeme alt kiralama olup olmadığını somut verilere göre değerlendirir. Örneğin kiralananın farklı kişiler tarafından uzun süreli kullanılması, komşu şikayetleri apartman yönetimi tutanakları faturaların başka isimlere yönlendirilmesi veya kiracının taşınmazda fiilen oturmaması önemli delillerdir.
Ev sahibinin dikkat etmesi gereken bir diğer nokta alt kiralamanın kısmi olup olmadığını doğru belirlemektir. Örneğin kiracı evin bir odasını başkasına kiralamışsa bu da aynı şekilde yasak kapsamındadır. Bu ayrıntı bazı süreçlerde gözden kaçtığı için tahliye talebi zayıflayabilir.
Ayrıca kiracı taşınmazı alt kiraya vererek gelir elde ediyorsa bu durum taşınmazın “ticari kullanım” niteliğine dönüşmesine yol açabilir. Bu da hem sözleşmeye aykırılık hem de kullanım amacının değiştirilmesi anlamına gelir. Bu halde tahliye talebi çok daha güçlü hale gelir.
Bu Süreci Ev Sahibi Adına Nasıl Yürütebiliriz?
Alt kiraya verme durumu, çoğu zaman kiracının açıklamalarıyla değil fiili kullanımın tespitiyle ortaya çıkar. Bu nedenle delillerin toplanması, ihtar süresinin doğru verilmesi alt kiralamanın kapsamının belirlenmesi ve gerekli hallerde TBK 316’ya dayanarak tahliye davasının açılması gerekir. Tüm bildirimlerin hazırlanması, delillerin toparlanması süreç takviminin oluşturulması ve davanın yürütülmesi aşamalarını sizin adınıza takip ediyoruz. Böylece taşınmazın sizin bilginiz dışında üçüncü kişilere kullandırılması engellenir ve mülk üzerindeki kontrolünüz geri kazanılır.
